Дорогие друзья!
На нашем сайте большой выбор коммерческой и жилой недвижимости г. Астрахани. Мы искренне надеемся, что вы найдете полезную для себя информацию. Ждём Ваших звонков и писем.

Узнать больше

 8 (8512) 520002
 mail@kras-estate.ru

 

Обратная связь

ул.Красная Набережная д.45а
Астрахань

+78512520002

http://www.kras-estate.ru

mail@kras-estate.ru

Отправить e-mail

Пользователям





Быстрый поиск недвижимости

                
Расширенный поиск      
Больше детей - доступнее жилье?

В конце ноября на заседании координационного совета при президенте Владимир Путин предложил запустить специальную программу ипотечного кредитования. По ее условиям семьи, в которых с 1 января 2018 года рождается второй или третий ребенок, смогут рассчитывать на субсидирование государством процентной ставки сверх 6% годовых. Хотя программа находится на стадии разработки и еще не утверждена властями, она вызвала активное обсуждение в экспертном сообществе.

 

С кредитом помогут

 

Руководитель департамента реализации компании Optiland Алексей Однорал считает, что субсидирование ипотеки в 2018 в случае осуществления окажет благотворное влияние на потребительский спрос к жилой недвижимости. «Конечно, это подстегнет молодые семьи к покупке собственной недвижимости или к улучшению жилищных условий, расширению жилплощади. Продолжение программы с материнским капиталом до 2021 года также является, по моему мнению, хорошим решением. Ведь оформляя ту же ипотеку, молодые семьи могут оплатить какую-то часть займа этим капиталом».

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» и участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, субсидии на взятую ипотеку могут охватить порядка 500 тыс. семей. Для сравнения: за весь 2017 год было выдано 754 тыс. ипотечных кредитов, поэтому в ближайшие три года господдержка может обеспечить до 20% спроса на рынке жилья. На рынке долевого строительства всего в 2016 году было заключено 269 тыс. сделок, поэтому для первичного рынка эффект может быть еще более заметным.

По оценкам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, субсидирование ипотечной ставки с 9,5% до 6% привлечет на рынок недвижимости покупателей, которые ранее не могли комфортно для себя выплачивать ипотеку. Для покупателей из регионов это особенно существенно. Так, для покупки 2 комнатной квартиры размером 42 кв. м стоимостью 7,2 млн рублей покупатель будет ежемесячно выплачивать меньший аннуитетный платеж: вместо 59 тыс. руб. всего 46 тыс. руб. Таким образом, ежемесячная экономия составит почти 14 тыс. руб.

Решение о втором ребенке может послужить стимулом к увеличению квартиры на 1 комнату, то есть приобрести дополнительные 15 метров жилья, что по текущим Московским расценкам составляет около 2,5 млн рублей. В данном случае ипотечный платеж снизится на 6 тыс. руб. - с 24 до 18 тыс. руб., что составляет треть зарплаты специалиста во многих компаниях – это уже комфортный уровень платежа, - подсчитал Павел Брызгалов.

Так же является не редкой практикой погашение ипотеки материнским капиталом. По мнению директора департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартана Погосяна правительство пытается благотворно повлиять на демографию, направляя преференции в наиболее востребованных направлениях, в том числе и в строительную отрасль.

 

Хорошо, но мало

 

Начальник отдела ипотеки ГК «Инград» Татьяна Власова считает, что правительственная инициатива, направленная на поддержку молодых семей с двумя и более детьми, в текущих экономических условиях, безусловно, будет востребована и актуальна. Как правило, первое время в семье с маленьким ребенком работает и зарабатывает только один родитель, при этом затраты и потребности только растут, в том числе остро встает квартирный вопрос.

Как рассказал генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, в нашей стране проживают 1,25 млн семей с двумя детьми и более. Большинство из них, так или иначе, хотели бы переехать в новую или более просторную квартиру. Причем большим семьям условия проживания нужно улучшать почти постоянно, потому что дети растут и их потребности также меняются. Чаще всего большие семьи привлекают кредит, так как они приобретают крупногабаритные квартиры. Чем ниже ставка для них, тем лучше, и субсидия по ипотеке в 2018 году сверх 6% - оптимальный шаг в нынешних условиях.

Семьи с детьми составляют многочисленную категорию покупателей, поэтому они могут стать настоящим драйвером спроса в строительном сегменте, - соглашается исполняющий обязанности руководителя департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Ячменева.

По оценкам генерального директора ГК «Атлант» Романа Лябихова, с повышением доступности ипотеки и при сохранении текущей экономической ситуации в стране спрос на новостройки может вырасти на 10-15%. Ведь как показывает практика последних нескольких лет, любое, даже самое незначительно снижение ставки существенно стимулирует покупательскую активность. В данном же случае ставка субсидируется до 6%, что является одним из наиболее низких показателей для российского ипотечного рынка.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв рассказал, что 2017 году в компании зафиксировали трехкратный рост доли ипотеки в сегменте бизнес-класса, хотя раньше этот сегмент был очень консервативным по ипотечным сделкам. И если новые меры в 2018 году обеспечат такие же темпы роста, то это точно даст стимул развитию отрасли. В то же время эксперт отмечает, что от трети до половины многодетных семей относятся к малоимущим, и проживают в сельской местности и в регионах России, где многоквартирное домостроение уступает по объемам ввода индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). По подсчетам Романа Сычева в Москве и Санкт-Петербурге доля многодетных семей в общем числе домохозяйств не превышает 1%. Поэтому взрывного роста спроса ожидать все же не стоит.

Следует отметить, что Кирилл Игнахин приводит другие цифры. По его оценкам численность многодетных семей может достигать 20-30% от общего числа покупателей в жилых комплексах комфорт-класса.

Как бы там ни было, не все эксперты считают, что предпринимаемых мер достаточно для того чтобы кардинально повлиять на строительную отрасль. Генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова полагает, что эффект от таких мер, как ипотека под 6% будет не столь сильным и продолжительным, по сравнению с программой господдержки, которая закончилась 31 декабря 2016 года и которой мог воспользоваться каждый вне зависимости от семейного положения. Ведь со временем ключевая ставка ЦБ будет снижаться и возможно, разница между 6% и стандартными банковскими ставками на ипотеку по другим программам будет не столь велика.

При этом условия ипотечного займа с субсидией от правительства обладают рядом ограничений, которые не позволят каждой многодетной семье, которая мечтает о своей собственной недвижимости, приобрести квартиру или дом в ипотеку, хотя доля сделок с привлечением ипотечного кредитования и увеличится, - обращает внимание представитель Optiland. – Дело в том, что субсидирование ставки будет носить срочный характер, то есть ставка 6% годовых будет действовать только три года для семей с двумя детьми и пять лет для семей с тремя детьми и более. Это не самые лучшие условия для создания ажиотажа на рынке недвижимости, - считает эксперт.

 

Что по чем через три года

 

Не так давно Владимир Путин дал поручение Правительству, Центробанку и Агентству ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которым в перспективе ближайших трех лет страна должна полностью отказаться от долевого строительства и перейти на систему проектного финансирования. Новая схема предполагает, что застройщик будет привлекать на строительство деньги банка-инвестора, а не дольщиков, который сможет целиком контролировать расходование средств строительной компанией. Многие эксперты прогнозируют, что по новым правилам игры смогут работать только крупные застройщики. Следовательно, рынку грозит монополизация, а цены на квадратные метры могут существенно возрасти.

По словам Марии Литинецкой, полный переход на новую схему в любом случае означает повышение цен на первичное жилье: «Причем расценки могут увеличиться на 10-30% в зависимости от условий кредитования банков и конкретной схемы финансирования строительства, - оценивает представитель «Метриум Групп». - Если граждане смогут приобретать жилье на ранней стадии, но через посредничество банка, то цены могут увеличиться на 10-15%. Если же жилье будет реализовываться только готовым, то на 20-30%. Такой значительный рост цен, конечно, отрежет доступ на рынок большому числу клиентов и краткосрочное субсидирование (до 3-5 лет) не спасет ситуацию».

Переход к проектному финансированию, скорее всего, ограничит доступ на рынок многим покупателям с низким бюджетом, в том числе и многодетным семьям, чье финансовое положение часто очень непростое, - соглашается Кирилл Игнахин.

Впрочем, представитель Level Group подчеркивает, что переход не будет одномоментным. По его мнению, ко времени его завершения программа субсидирования ипотеки, напротив, поможет многим семьям все-таки приобрести жилье. К тому же упразднение долевого строительства полностью исключит возможность повторения историй с обманутыми дольщиками, поэтому многодетные семьи, как и другие клиенты, все же получат более твердые гарантии благодаря реформе.

Роман Сычёв считает, что процесс упразднения системы долевого финансирования займет даже больше, чем отведенные для этого 3 года, так как к этому не готовы ни сами участники проектного финансирования, ни экономика в целом. Вместе с тем, субсидирование ипотечных ставок начнет работать уже со следующего года, поэтому данные инициативы властей войдут в противоречие друг с другом не раньше, чем чрез два-три года. За это время сам покупатель и рынок еще успеют сильно измениться под действием других факторов, в частности, восстановления экономики.

Не исключено, что ко времени полного перехода рынка недвижимости на проектное финансирование, могут быть разработаны новые меры поддержки, схемы, а также варианты покупки жилья – добавляет Роман Лябихов. - Поэтому пока говорить об эффективности текущих субсидий в среднесрочной перспективе преждевременно.

 

Что еще для счастья надо

 

Мария Литинецкая уверена, что жилищный вопрос должен быть решен более радикальными мерами, чем субсидирование ипотеки: «Полагаю, государству следует организовать систему массового строительства жилья за счет бюджета. Социальные квартиры должны сдаваться в долгосрочную аренду по низким ставкам для молодежи. Подобные программы были реализованы в развитых странах в 1960-1970-е гг.».

По словам Алексея Однорала, для увеличения рождаемости и, как следствие, роста строительства, правительство в первую очередь должно подумать над увеличением срока субсидирования годовой ставки по ипотеке. «Конечно, эта программа еще не доказала своей эффективности, но как я говорил ранее, проводя аналогию с программой по ипотечному кредитованию с господдержкой, субсидирование ставки также может оказаться эффективным решением. По моему мнению, продление программы материнского капитала дальше, чем до 2021 года может стать таким же хорошим решением, которое привлечет новых покупателей на рынок недвижимости», - считает эксперт из Optiland.

В свою очередь, Павел Брызгалов убежден, что со стороны властей необходимо стимулирование государственной долгосрочной аренды для семей с детьми, возможность без доплаты обменять жилплощадь на большую при рождении детей, а также – выкупа квартиры после 10 лет проживания или рождения 4 ребенка. Представитель ФСК «Лидер» убежден, что это снизит для покупателя ипотечные риски. Государство может предоставлять такие возможности за счет выкупа квартир или даже целых домов как у застройщиков на этапе строительства, так и на вторичном рынке, а так же пустить на эти цели часть квартир по программе реновации.

Достаточно действенной мерой, для поддержки семей с детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могли бы стать также дополнительные разовые субсидии на покупку квартиры в новостройке, - считают в ГК «Атлант». По словам Романа Лябихова, молодые семьи с детьми, как правило, находятся с непростой финансовой ситуации: часто работает только один человек, да и дети требуют постоянных расходов. Поэтому, несмотря на уменьшение размера первоначального взноса по ипотеке в последнее время, у многих нет возможности накопить на первый платеж по кредиту. И для них дополнительные субсидии от государства на первый взнос по ипотеке в новостройке могли бы стать существенной поддержкой, которая стимулировала бы их к покупке недвижимости.

Несомненно, доступность жилья стимулирует людей на планирование семьи и рождение детей. Однако, по мнению представителя Tekta Group, решение вопросов демографии нужно рассматривать в более широком контексте, включающем вопросы здоровья граждан, экологии, образования и воспитания. К примеру, почти во всех развитых странах Европы рождаемость сокращается, хотя условия для решения жилищного вопроса несравненно лучше, чем в России: уровень доходов выше, а ипотечные ставки составляют 2-3% годовых.

По прогнозам аналитиков ГК «Инград», снижение ипотечной ставки позволит увеличить спрос на квартиры в новостройках и долю ипотечных покупок в общей структуре продаж. При этом стоит отметить, что данная мера не должна привести к росту цен, даже при положительной динамике спроса. «В данном конкретном случае мы говорим исключительно об узкой категории покупателей, которые смогут при государственной поддержке качественно улучшить свои жилищные условия, а не о потенциальном объеме спроса», - отмечает Татьяна Власова.

Вместе с этим было бы актуальным субсидирование ставок по ипотеке и предоставление дополнительного материнского капитала на покупку строящегося жилья даже при наличии одного ребёнка в семье. Также мы за то, чтобы выдавать больше субсидий на покупку квартир в новостройках «людям дела» и госслужащим, - рассказали в «НДВ-Недвижимость.

В Level Group оценивают ситуацию наиболее оптимистично. Сейчас все инструменты поддержки демографии фактически представляют собой опосредованную помощь строительному комплексу: материнский капитал, субсидирование ставки, выплаты семьям стимулируют спрос семей на новое жилье. Поэтому необходимо дождаться результатов данной программы.

Таким образом, в случае утверждения программы субсидирования ипотеки потребительский спрос на рынке квартир, скорее всего, действительно возрастет, и городское жилье может стать более доступным. Однако пока не совсем ясно, на сколько именно. Некоторые эксперты считают, что для существенного изменения ситуации власти должны предпринять более радикальные меры.

ners.ru 

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить




© 2006-2014 Недвижимость Астрахани - KRAS-ESTATE
Все права защищены.